Drift og vedligehold af boligejendom

ØLLGAARD har gennem en årrække været fast teknisk rådgiver og stået for drift og vedligehold af boligejendom på Frederiksberg.

ØLLGAARD Rådgivende Ingeniører har siden 2001 fast rådgiver for Ejerforeningen Pribo med ansvar for drift, vedligehold og udvikling af ejendommens bygningsdele og tekniske installationer. Ejendommen, opført i 1972, består af tre boligblokke med kælder og parkeringskælder.

Baggrund for projektet
Samarbejdet blev indledt med en tilstandsvurdering og flerårig vedligeholdelsesplan, der omfattede betonaltaner, altangange, værn, tag, klimaskærm og installationer. Senere blev der udarbejdet en Facilities Management-plan med vedligeholdelsesmanual. Den danner grundlag for de årlige gennemgange, hvor ØLLGAARD rådgiver bestyrelsen om prioriterede tiltag.

Ejendommen er løbende blevet opgraderet. Vi har især fokus på at forlænge levetiden af de bærende betonkonstruktioner, sikre en sund klimaskærm og forbedre den samlede funktionalitet og energieffektivitet.

Gennemførte vedligeholdelsesarbejder
Gennem årene er en række større renoveringsprojekter blevet gennemført, koordineret af ØLLGAARD i tæt samarbejde med ejerforeningens bestyrelse:

• Der er lagt nyt tag på bygninger og elevatortårne for at sikre tæthed og forbedret varmeisolering.
• Betonrenovering af svalegange er udført med tilhørende udskiftning af altanværn. Arbejdet omfattede fjernelse af beskadigede partier, injicering af revner og påføring af ny overfladebeskyttelse.
• Der er etableret ny membran over parkeringskælderen mod havearealet, og et nyt haveanlæg er anlagt for at sikre effektiv afvanding og beskytte den underliggende konstruktion.
• En ny støttemur mod naboejendommen er opført, og vægge i parkeringskælderen er renoveret for at imødegå fugtpåvirkninger.
• El-hovedtavlen er blevet udskiftet, og el-komponenterne opdateret for at imødekomme tidssvarende krav til sikkerhed og funktionalitet.
• Ejendommen er blevet sikret mod skybrud ved etablering af afløbs- og afskærmningssystemer.
• Varmecentralen er renoveret og opdateret med nye cirkulationspumper og styringsenheder.
• Hele brugsvandssystemet er udskiftet, herunder hovedledninger i kælderen, lodrette stigstrenge og koblingsledninger i boligerne.
• Beton og værn på svalegangene er anbefalet vedligeholdt og repareret, og utætte vejbrønde, som har forårsaget skader i kælderkonstruktionen, anbefales udskiftet.

De årlige vedligeholdelsesgennemgange identificerer løbende nye indsatsområder. Det vurderes på baggrund af Facilities Management-planen, om opgaver kan udføres af bestyrelsen eller kræver beslutning på generalforsamling.

Betonrenovering
Den samlede betonrenoveringsstrategi baserede sig på en teknisk tilstandsanalyse af betonaltaner og altangange. Undersøgelserne omfattede visuel registrering og destruktiv prøveudtagning, herunder borekerner til laboratorieanalyse med fokus på karbonatisering, kloridindtrængning og korrosion. Supplerende ikke-destruktive metoder blev anvendt til at kortlægge udbredelsen af delaminering i betonen.

Analyserne dokumenterede nedbrydninger i særligt udsatte områder, bl.a. kantbjælker og fastgørelser ved værn. ØLLGAARD anbefalede nye vandtætte membraner for at hindre opfugtning og forlænge levetiden. Membranerne skulle samtidig sikre skridsikre overflader og fastholde funktionalitet.

Ved altan- og gangværn blev der konstateret tæringer og svækkede fastgørelser. Det blev anbefalet at forstærke eller udskifte stålkonstruktionerne og etablere ekspansionsstykker og drænhuller for bedre afvanding og bevægelsesfrihed mellem etagerne.

Klimaskærmen blev vurderet at have behov for reparation og energimæssig opgradering. Manglende fuger, utilstrækkelig isolering og tegn på opfugtning blev identificeret som centrale indsatsområder.

I tagflader og parkeringskælder viste tilstandsvurderinger behov for forbedrede afløb, tætning af membraner og reparation af faldforhold. ØLLGAARD anbefalede desuden optimeret fugtstyring gennem ventilation med hygrostat og etablering af supplerende dræn for at fremme udtørring og beskytte konstruktionerne.

Udførelse
ØLLGAARD har gennem hele rådgivningsforløbet forestået bygningsundersøgelser, udarbejdet udbudsmateriale og varetaget byggeledelse og fagtilsyn i forbindelse med en række teknisk komplekse projekter.

Samarbejdet med E/F Pribo er fortsat aktivt og omfatter årlige gennemgange, teknisk rådgivning og løbende opdatering af vedligeholdelses- og prioriteringsplaner for ejendommens bærende konstruktioner og klimaskærm.