Prioriteret vedligehold

Brandteknisk gennemgang og og plan for prioriteret vedligehold for andelsboligforening med 246 lejligheder.

Andelsboligforeningen ønskede en samlet vurdering af ejendommens tekniske tilstand med særligt fokus på brandforhold, vedligeholdelsestilstand og eksisterende altanløsninger. Ejendommen er opført i første halvdel af 1900-tallet og fremstår som en klassisk muret boligbebyggelse med altaner i varierende udformning og alder. Formålet med rådgivningen var at få et grundlag for fremtidig drift og bygningsmæssige forbedringer.

ØLLGAARD gennemførte en systematisk registrering af bygningen med udgangspunkt i eksisterende tegningsmateriale og relevante myndighedskrav. Arbejdet omfattede bygningsgennemgang, fotoregistrering samt dialog med bestyrelsen. Undersøgelserne blev gennemført med fokus på synlige forhold og tilgængelige installationer og konstruktioner. Vurderinger blev samlet i en rapport med anbefalinger og prioriteringer.

Brandteknisk gennemgang

Den brandtekniske gennemgang tog afsæt i gældende regler i bygningsreglementet samt principperne i tidligere gældende brandtekniske vejledninger. Ejendommens brandsikring er typisk for byggeriets opførelsesperiode og bærer præg af, at der ikke er foretaget større opgraderinger. Trapperummene er indrettet med traditionelle trætrapper uden sprinkleranlæg. Der er ikke installeret ABA-anlæg eller anden automatisk branddetektering. Dørene til lejlighederne er ældre, massive døre uden dokumenteret brandklassifikation.

Der blev identificeret en række forhold, hvor forbedringer bør overvejes. Det gælder særligt eftermontering af brandklassificerede døre, etablering af røgalarmanlæg i fællesarealer samt tætning af gennemføringer mellem installationsskakte og etageadskillelser. I forbindelse med altanadgange fra lejlighederne blev det vurderet, at de i dag ikke indgår som flugtveje, men at deres tilstedeværelse dog kan give en vis sekundær sikkerhed i tilfælde af brand.

Plan for vedligehold

Vedligeholdelsesplanen blev udarbejdet med fokus på de bærende konstruktioner, klimaskærm, installationer og fælles bygningsdele. Generelt fremstår ejendommen i rimelig god vedligeholdelsesmæssig stand, men med et begyndende behov for målrettet indsats, særligt på klimaskærmen og enkelte tekniske installationer. Facaderne viser tegn på nedbrudt mørtelfuge og begrænset frostskade i murværket visse steder, særligt mod gården. Vinduerne er af ældre dato og har spor af slitage og manglende tæthed.

Tagkonstruktionen er besigtiget fra adgangslem, og der er konstateret begrænset isolering og spor af fugtpåvirkning omkring enkelte skotrender. Installationerne i kælderen fremstår funktionelle, men dele af el- og vandinstallationerne er af ældre type og bør udskiftes inden for 5-10 år. På baggrund af gennemgangen er der udarbejdet en prioriteret vedligeholdelsesplan med forslag til etapering og økonomisk overslag, som kan danne grundlag for budgetlægning og fremtidige vedligeholdelsestiltag.

Altanvurdering

Altanerne mod gaden er ældre betonkonstruktioner med begyndende nedbrydning og synlig armeringskorrosion. Gårdfacadens nyere stålkonstruktioner er generelt i god stand, men har utætte samlinger mod facaden. Der er ikke konstateret akutte risici, men de ældre altaner bør undersøges nærmere teknisk. For de nyere anbefales tætning af samlinger og løbende kontrol af fastgørelser.